（原标题：克而瑞：6月末50城房地产库存合座下行 外围区域去化压力不减）

智通财经APP获悉，克而瑞地产贪图示意，受新址供应节制影响，楼市仍处于去库存周期，狭义库存波动下行，至2025年6月末50个重心城市狭义库存仅为30927万平常米，同比下跌7%；而广州、武汉、南京等重心城市去化周期仍高于18个月，存在一定去化风险。广州、武汉、南京库存主力为100-120平，160平以上大面积段占比抓增；而行区域来看，广州外围和武汉、南京中等价值片区库存积压，中枢区库存套数占比略有上扬。勾通各面积段和各区域库存去化周期轮廓分析，预判后市，广州、武汉、南京小于80缓和大于180平去化周期高企，城市外围区域诸如广州增城区、花都区，南京高淳区、天下区，武汉长江新区、新洲和蔡甸等城市外围区未来仍濒临不小的去化压力。

面积段：穗汉宁库存主力为100-120平，160平以上大面积段占比抓增

当今受供应制约，楼市仍处于去库存周期，2025年6月末50城狭义库存和去化周期高位同比抓降：据CRIC监测，2025年6月末50城新建商品住宅狭义库存仅为30927万平常米，同比下跌7%；按12个月测算去化周期2025年6月末达21.82个月，同比下跌5%。

而聚焦重心一二线城市，咱们发现，北京、广州、长春、海口、西宁、南宁、福州、重庆、武汉、郑州、兰州、天津、济南、南京等多城去化周期仍超18个月，为了更好的分析高库存城市库存结构特征和未往来化可能性，咱们中式了广州、武汉、南京行为典型城市进行重心分析。

面积段：穗汉宁库存主力为100-120平，160平以上大面积段占比抓增

从库存套数分面积段来看，广州、武汉、南京库存主力均为100-120平中等面积段，占比均在2成以上，从变化情况来看，160平以上大面积段库存套数同环比都增，库存压力略有上涨。主要源于上半年高端住宅供应量稳中有增，而成交增幅不足供应带来短期库存积压。

不同城市仍是存在一定的相反化特征，广州、武汉访佛，库存套数占比增幅较为显赫的主要连合在中等面积和大面段，广州为120-140缓和160-180平，上海股票配资武汉为140-160缓和180平以上；而两城库存套数占比跌幅较为显赫的面积段则主要连合在70-100平。相较而言，南京较为特地，100平以下小面积段和180平以上大面积段库存套数占比增幅都比拟显赫，而中等面积段100-140平库存套数占比跌幅显赫。

区域段：广州外围和汉宁中等价值片区库存积压，中枢区占比略有上扬

从库存区域来看，广州和武汉、南京形成了典型的相反化特征，广州主要为外围廉价值片区库存占比相对较高且同比抓增，广州增城区2025年6月末库存套数占比区分达到了22.26%，同比增长了0.06pcts。等价值片区占比居首，比方武汉东西湖区和南京江宁区。据CRIC监测数据，武汉东西湖区2025年6月末库存套数占比为13.51%，而南京江宁区2025年6月末库存套数占比为20.57%。相较而言，城市中枢区比方武汉武昌、江汉和南京玄武、秦淮、饱读楼等库存占比均不足5%。

而从变化情况来看，各城市中枢区库存占比均有上扬趋势，诸如广州海珠区、越秀区，武汉武昌区、江岸区和南京建邺区2025年6月末库存套数占比均呈现同环比都增态势。

穗汉宁小于80缓和大于180平去化周期高企，城市外围区库存压力陡增

为了更好的分析广州、武汉、南京刻下库存去化难易进度，咱们测算了三城不同面积段和区域的去化周期情况，从面积段来看，呈现出“双方高中间低”即小于80缓和大于180平去化周期高企，事实上，三城库存结构与去化周期漫衍刚好相背，主力库存积压在100-140平，但因该面积段为主力供应和成交区间，因而去化压力并不算太大，相较而言，小面积段80平以下和超大面积段180平以上因成交量有限，去化周期显赫超城市平均。

以广州为例，70平以下和160平以上2025年6月末按12个月成交均值测算的去化周期均在30个月以上；武汉70-80缓和180平以上去化周期区分为46个月和27个月；而南京70平以内货仓式公寓等小面积段月均成交不足5套，变成了去化周期高企。

而从区域结构来看，城市外围区诸如广州增城区、花都区，南京高淳区、天下区，武汉长江新区、新洲和蔡甸等2025年6月末库存去化周期均处于各城市区域前方，存在显赫的供大于求情况。

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